L’assurance loyers impayés est une solution destinée aux propriétaires bailleurs qui souhaitent se prémunir des risques de loyers impayés. En effet, en cas de défaillance du locataire, cette assurance prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives. Le bailleur est ainsi protégé des conséquences financières d’un éventuel impayé, aussi, ses garanties ne se limitent pas au simple remboursement des loyers et vont généralement bien plus loin.
Qu’est-ce que la garantie loyers impayés (GLI) ?
L’assurance garantie loyers impayés (GLI ou ALI) est une assurance qui protège les propriétaires bailleurs en cas de loyers impayés par leurs locataires. Elle permet de couvrir :
- le montant des loyers impayés (charges et taxes incluses)
- les éventuels frais de justice
- les frais de remise en état du bien si nécessaire.
- les périodes de vacance locative (périodes sans locataire)
L’assurance GLI est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire bailleur auprès d’une compagnie d’assurance. Le contrat entre en vigueur au moment de la souscription du bail commercial et la durée d’indemnisation est généralement plafonnée par l’assureur entre 2 et 3 ans, mais les meilleurs contrats proposent une durée d’indemnisation illimitée.
Pour être couvert par l’assurance GLI, le propriétaire bailleur doit déclarer les loyers impayés à l’assureur dans les 30 jours suivant leur paiement. La compagnie d’assurance prendra alors en charge le paiement des loyers impayés au propriétaire bailleur.
L’assurance garantie loyers impayés n’est pas obligatoire, mais permet de sécuriser ses revenus locatifs mensuels.
Quelles sont les garanties comprises dans cette assurances ?
Une assurance loyer impayé est une protection pour les propriétaires en cas de loyers impayés par leurs locataires. Comme vu précédemment, cette assurance prend systématiquement en charge le paiement du loyer impayé, les frais de contentieux et les frais de remise en état du bien immobilier si besoin, permettant de prévenir les éventuels dommages causés par un locataire indélicat.
Ensuite, chaque assurance propose des garanties supplémentaires optionelles, celles-ci variant selon les compagnies d’assurance. Cela peut être l’indemnisation des périodes d’absence du locataire, ou une indemnisation suite à son décès.
Quels locataires sont éligibles à ces garanties ?
Avant souscription d’une assurance loyer impayés par un propriétaire, l’assureur étudiera avec précautions le profil du locataire choisi afin de de déteminer ou non son éligibilité à cette assurance.
Le plupart du temps, l’assureur vérifiera si les conditions ci dessous sont bien remplies avant d’accpter d’assurer un propriétaire :
- Le locataire doit être une personne physique et âgée d’au moins 18 ans.
- Le locataire doit être titulaire d’un CDI (contrat à durée indéterminée), ou fonctionnaire, travailleur indépendant depuis plus de 2 ans, retraités, voire étudiant si ce dernier possède un garant.
- Le locataire doit consacrer au maximum un tiers de ses revenus au paiement de son loyer. Ses revenus doivent être domiciliés en France.
- Le locataire doit être le titulaire du bail.
- Le locataire doit être solvable et ne doit pas avoir d’antécédents de loyers impayés.
- Le logement doit être destiné à l’habitation principale du locataire.
- Le logement doit être situé en France.
Bon à savoir : si le locataire est déjà dans votre logement mais qu’il ne respecte pas les conditions professionnelles ou personnelles précédentes, un assureur peut refuser de vous couvrir. Toutefois, au bout de 6 mois de loyers payés, il est possible de présenter une nouvelle fois votre dossier à l’assurance qui se basera sur l’historique de paiements de votre locataire, et vous proposera de le couvrir en assouplissant ses critères de sélection.
La solvabilité du locataire
Vu dans le paragraphe précédent, le locataire doit être solvable du point de vue de l’assurance, autrement dit consacrer au maximum 1/3 de ses revenus maximum (soit 33%) au paiement du loyer pour espérer être éligible à l’assurance loyers impayés.
Vous obtiendrez le ratio de solvabilité en disivant le loyer mensuel par le revenu mensuel net. Exemple : si le loyer est de 700€ et que le revenu mensuel du locataire est de 2000€, son ratio de solvabilité est donc de 700/2500 = 28%. Dans ce cas de figure, le ratio étant inférieurs à 33%, le locataire serait bien éligible.
Quel logement est éligible à l’assurance loyer impayé ?
Tout logement proposé à la location qui respecte les limites imposées par la loi sont éligibles à ces garanties. Cela veut dire que le logement doit être :
- Proposer des conditions de vie décentes à son locataire
- Avoir des diagnostics techniques à jour et aux normes (électricité, eau, gaz, etc.)
- Exprimé en loi Carrez
Propriétaire : pourquoi souscrire une assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés est donc un outil indispensable pour tout propriétaire bailleur, qu’il soit particulier ou professionnel pour se prémunir d’un quelconque défaut de paiement. C’est donc une réelle tranquillité d’esprit qui est proposée aux propriétaires à travers ces garanties, avec la certitude d’une rentrée financière mensuelle.
Cette garantie permet de se prémunir des conséquences financières d’un défaut de paiement du loyer par le locataire. En effet, elle prend en charge le montant du loyer impayé, jusqu’à concurrence de 24 à 36 mois de loyers, ainsi que les frais de contentieux.
Des impayés de loyers peuvent avoir de lourdes conséquences financières, plus encore si le locataire refuse de quitter les lieux. Ainsi, souscrire une assurance loyers impayés permet de se prémunir des risques de défauts de paiement du loyer, et de se concentrer sur la gestion de son bien locatif plutôt que sur le paiement des loyers.
Combien ca coûte ?
Vous l’aurez compris, bien que facultative, cette assurance est vivement recommandée.
Il est important de bien comparer les offres d’assurance avant de souscrire un tel contrat, car les garanties et les conditions de ces contrats peuvent varier considérablement d’une banque ou d’une compagnie d’assurances à l’autre. Si le socle des garanties sera toujours le même, certaines seront optionnelles chez un assureur A, alors qu’elle seront incluses dans le package de base pour un assureur B.
Le coût de l’assurance loyers impayés varie en fonction de plusieurs critères, notamment :
- le montant du loyer
- le montant de la garantie
- la durée du contrat
- le niveau de risque estimé par l’assureur
Sans surprise, Plus le montant du loyer est élevé, plus le coût de l’assurance est élevé. De même, plus les garanties sont nombreuses, plus le coût de l’assurance est élevé.
De façon générale, l’assurance garantie loyer impayé correspond à 3% du montant du loyer. Par exemple, si un propriétaire perçoit 1000€ de loyer mensuel de la part de son locataire, la mensualité de l’assurance avoisinera les 30€ mensuels pour le propriétaire.
Ce pourcentage des 3% est une moyenne, il peut être légèrement plus faible ou supérieur selon l’assureur et les garanties souscrites.
Conseils pour comparer et choisir entre 2 assurances loyer impayé
Que vous passiez par un courtier ou que vous utilisez un comparatif d’assurance en ligne, nous vous recommandons à minima de faire 3 à 4 devis. Une fois fait, nous vous conseillons de faire attention aux éléments suivant pour choisir le meilleur contrat :
- Comparer les garanties, les niveaux de couvertures
- Faire attention à la durée d’indemnisation : certaines assurance limites à 24 mois, là ou d’autres n’ont pas de limites de durée !
- Bien regarder le montant des franchises si il y en a
- Regardez le coût mensuel facturé par l’assureur, en regard du loyer perçu
- Faire attention aux conditions d’exclusions du contrat
- Vérifier si l’assureur vous propose des services annexes tels qu’une aide juridique si besoin
- Y’a t’il un délai de carence ? Certaines assurances n’indemnisent que si le retard de paiement est supérieur à 3 ou 4 mois. Préférez bien sûr une assurance sans délai de carence.
Un délai d’indemnisation de plusieurs mois
Certaines assurances imposent un délai de carence de 3 à 4 mois. Autrement dit, le propriétaire ne perçoit une indemnisation que si la durée de l’impayé du loyer et supérieur à cette période. Il s’agit d’un donc point essentiel à vérifier dans le contrat de l’assureur si vous souhaitez être couvert dès le premier mois d’impayé.
Ces délais de carences sont souvent appliqués lorsque le contrat pour l’assurance garantie loyers impayés et souscrite alors même que le locataire est déjà dans les murs. A l’inverse, lorsque le bail n’est pas encore conclu et que le locataire n’a pas encore été choisi, l’assureur peut ne pas proposer de délai de carence dans son contrat.
Il est donc préférable de signer une assurance loyer impayés au maximum 15 jours après l’entrée du locataire dans le logement.
Attention à la durée d’indemnisation !
Il existe une subtilité à particulièrement surveiller. Faites tout particulièrement attention à la durée de l’indemnisation susceptible d’être perçue par le propriétaire. En effet, certaines assurance parleront d’indemnisation illimitée et mettront ce point là au moment de vous présenter le contrat.
Mais à bien y lire, vous remarquerez peut-être que cette indemnisation illimité n’est en fait valable que jusqu’à l’expulsion du locataire. Autrement dit l’indemnisation est belle et bien limitée dans le temps, puisque conditionnée à l’expulsion de son occupant qui peut aller jusqu’à 30 mois en France.
D’autres assurance vous proposeront elles une indemnisation illimitée en cas de loyer non perçu, mais avec un plafond d’indemnisation de X€ contractuel. Autrement dit là encore, il existe une limite, financière et non pas temporelle.
Tout est fonction de l’assureur et de la qualité du contrat d’assurance loyers impayés qu’il commercialise, certains ne jouant pas de ces astuces et proposant réellement une indemnisation illimitée, même si cela reste rare.
Comment activer l’assurance indemnisation loyers impayés ?
Si vous êtes propriétaires et que votre locataire ne vous payer plus depuis plusieurs mois (durée minimum à vérifier dans votre contrat), il vous faut alors passer par plusieurs étapes pour pouvoir prétendre à une indemnisation de la part de l’assurance. Vous devrez :
- Envoyer une lettre de relance à votre locataire au bout de 15 jours
- Envoyer une mise en demeure en lettre vec accusée de réception à l’issue du premier mois si vous n’êtes toujours pas payé
- Au 40eme jour de retard (à vérifier dans votre contrat), en informer votre assurance en lui envoyant l’ensemble des documents requis par cette dernière.
- Au bout de 2 mois de retard de loyer, l’assurance mandatera un huissier de justice qui émettra un commandement de payer
- Au 3eme ou 4eme mois de retard, l’assurance indemnisera le propriétaire de façon rétroactive sur les loyers impayés jusqu’alors et selon les conditions convenues
- L’assureur entamera alors les démarches en vue d’une procédure d’expulsion
